1. Cos'è la tokenizzazione di asset (definizione e principio)

La **tokenizzazione di asset** è il processo di creazione di una rappresentazione digitale (token) di un bene reale o finanziario su una Distributed Ledger Technology (DLT) o blockchain. Il token può rappresentare diritti di proprietà, crediti, quote di un fondo, obbligazioni, una porzione di un immobile, commodity, o altri diritti economici.

Fonti di riferimento: analisi politiche e definizioni OCSE/WEF. 0

2. Tipologie di token e classificazione

2.1 Security tokens (token di valore mobiliare)

I security token sono token che conferiscono diritti economici/giuridici assimilabili a titoli (equity, debt, revenue share). Generalmente soggetti alla normativa sui titoli del paese di emissione (registrazione, disclosure, KYC/AML, reporting). Molti paesi richiedono che siano emessi tramite veicoli regolamentati o piattaforme autorizzate. 2

2.2 Asset-backed tokens / Real-world assets (RWA)

Token che rappresentano beni tangibili (immobili, commodity, opere d'arte) o asset finanziari tradizionali (fondi, prestiti). Spesso prevedono un peg o vincolo contrattuale che lega il token all'asset sottostante. 3

2.3 Utility tokens / Payment tokens

Utility token danno accesso a servizi o funzionalità (non rappresentano diritti economici). Non sono tipicamente considerati security ma la classificazione dipende dalla giurisdizione e dal caso concreto. Esempi: token di accesso a una piattaforma, punti fedeltà avanzati.

2.4 Asset-reference tokens e stablecoin

Token il cui valore è ancorato al valore di un asset reale o a un paniere (es. stablecoin collateralizzate). Importante: la regolamentazione MiCA in UE copre alcune di queste categorie con requisiti specifici. 4

3. Architettura tecnica e componenti

Elementi tipici di un ecosistema di tokenizzazione:

• Smart contract: logica on-chain che regola emissione, trasferimento e alcune clausole (es. limiti, lock-up, distribuzione dividendi).
• Token standard: ERC-20 (fungibile), ERC-721 / ERC-1155 (NFT/non-fungibile / semi-fungibile), ERC-1400 e standard di security token per funzionalità di compliance on-chain.
• Custodia e wallet: custodia delle chiavi (custody): hot wallet vs cold custody; custody qualificata per token che rappresentano titoli finanziari è spesso richiesta dai regolatori o dagli investitori istituzionali.
• Oracles: feed che collegano dati off-chain (prezzi, eventi) alla blockchain; essenziali per asset price feed, prestazioni, escrow conditions.
• Marketplace / exchange / ATS: canali per secondario trading (exchanges regolamentati, ATS, trading venues che supportano tokenized securities).
• Sistema di registrazione off-chain: per token che sono digital twin, esistono registri legali (cap table, property registry) che devono essere coerenti con on-chain.

Nota: la scelta della blockchain (permissionless vs permissioned, EVM compatibile vs altro) influenza scalabilità, costi di transazione, privacy e compliance tecnica.

4. Processo operativo: dall’underwriting all’emissione e al secondario

4.1 Progettazione e due diligence

Valutazione legale dell’asset, KYC/AML dei potenziali investitori, due diligence tecnologica, definizione del modello economico, term sheet, e scelta del veicolo giuridico (SPV, società emittente, trust).

4.2 Strutturazione legale e token economics

Definire: quote/token totali, diritti associati (voto, dividendi), meccanismi di governance, clausole di buyback, lock-up, distribuzione dei proventi e gestione delle emergenze (fallback). Spesso si emette tramite uno SPV che legalmente detiene l’asset e emette token che rappresentano diritti economici su quello SPV.

4.3 Emissione e offerta (primary)

Emissione on-chain: smart contract mint; distribuzione attraverso piattaforme di issuance che integrano KYC/AML e AML screening. Per security token può essere necessario un prospetto o un offering memo conforme alla legge sui titoli (o un’esenzione per private placement).

4.4 Regolamentazione del secondario

Trading: preferibile su piattaforme regolamentate (ATS, exchange): garanzia di compliance, AML, due process di negoziazione e, dove richiesto, settlement DvP (delivery vs payment). Citi: IOSCO e regolatori stanno pubblicando linee guida per il mercato secondario dei token. 5

5. Benefici attesi

• Fractional ownership: aumento accessibilità; possibilità di frazionare un immobile o un’opera d’arte in molte frazioni minori.
• Liquidità potenziale: mercati secondari 24/7 e potenzialmente ampi (subject a regolamentazione e profondità reale).
• Efficienza di settlement: possibilità di ridurre tempi e costi di post-trade (atomic settlement, riduzione intermediari).
• Trasparenza e tracciabilità: registro immutabile delle transazioni (se pubblico o permissioned con audit trail).
• Accesso globale: investitori internazionali con compliance KYC/AML programmabile.

Riferimento WEF/OECD: potenziali benefici concreti ma realizzazione dipende dall’armonizzazione regolatoria e dall’infrastruttura di mercato. 6

6. Rischi principali

6.1 Regolatori e legali

Classificazione dei token come security implica obblighi sui prospetti, reporting e custody; in molti paesi la mancanza di quadro può creare incertezza. Autorità come ESMA/SEC segnalano rischi di «investor misunderstanding» e chiedono che tokenized stocks rispettino pari regole del mercato tradizionale. 7

6.2 Custodia e custodian risk

Chi detiene le chiavi private? Il rischio operativo della perdita delle chiavi è critico. Per asset regolati viene richiesta custody qualificata con controlli SOC e segregazione patrimoniale. IOSCO ha pubblicato linee guida sul servicing e custody per asset tokenizzati. 8

6.3 Smart contract & technical

Bug, vulnerabilità, errori di logica (minting, burning), o oracles compromessi possono portare a perdita di valore o interventi straordinari (hard forks, interventi legali).

6.4 AML/KYC & sanctions compliance

Transazioni pseudonime rendono necessario integrare KYC/AML nei layer di issuance e negli exchange; compliance con sanzioni internazionali è obbligatoria per operatori regolamentati.

6.5 Liquidity & market depth

Token che teoricamente sono frazionabili possono rimanere illiquidi: mercato secondario sottosviluppato significa slippage e difficoltà di disimpegno.

7. Casi d'uso e esempi pratici

7.1 Real estate (immobile tokenizzato — esempio numerico)

Esempio: immobile valore €2.000.000; emetto 200.000 token da €10 ciascuno.

• SPV acquista immobile (legal title) e emette token che rappresentano claim pro-rata sugli utili di locazione e sul ricavato di vendita.
• Capex di manutenzione e fee di piattaforma gestiti dallo SPV; distribuzione dividendi in stablecoin o valuta fiat secondo smart contract.
• Possibilità di trading secondario su piattaforme compatibili con normativa locale (es. piattaforma con licenza Securitization/Exchange o ATS).

Piattaforme partecipanti nel mercato real estate: RealT, Polymath, Securitize, Harbor, ADDX (esempi pratici ed operatori del 2024–2025). 9

7.2 Debt tokenization (notes obbligazionarie)

Obbligazioni tokenizzate per PMI o ABS: emissione via smart contract con flussi di cash automatizzati (interest distribution) e registro immutabile dei possessori (se consentito dal regolatore).

7.3 Fund tokens / private equity

Token che rappresentano quote di un fondo di private equity, con vantaggi di maggiore frazionalità e potenziale secondary market per quote altrimenti illiquide.

7.4 Commodities & collectibles

Token backed by gold, art or wine: la sfida è sempre la custodia dell’underlying e la governance di redeemability.

8. Quadro regolatorio e policy (panoramica)

La regolazione è l’elemento critico per la diffusione. In UE, il regolamento MiCA disciplina alcune categorie di crypto-assets (e introduce requisiti per emittenti di asset-reference tokens e stablecoins), ma i security token rimangono spesso soggetti alle regole esistenti sui titoli (prospectus, market rules). L’OCSE e IOSCO hanno pubblicato studi e linee guida su tokenisation e custody. Negli USA la SEC e altre agenzie stanno lavorando su disclosure e definizione della security status per tokenized securities. 10

9. Infrastrutture di mercato e integrazione con mercati tradizionali

Per scalare, i tokenized assets necessitano di:

• Custodians qualificati (bank-grade custody per asset regolati).
• Atomic settlement/DvP tra token e fiat o stablecoin, oppure sistemi di bridging dove un custodian esterno esegue il settlement fiat off-chain.
• Clearing e market surveillance: regole per prevenire market abuse e insider trading anche se il trade è on-chain.
• Interoperabilità cross-chain e standardizzazione di token standard per compatibilità e portabilità.

A settembre 2025 grandi exchange e bourses (es. progetti Nasdaq) hanno proposto modelli per integrare trading di tokenized securities con infrastrutture regolamentate, ma sottolineano la necessità che gli attori crypto rispettino regole di mercato equivalenti. 11

10. Governance, trasparenza e reporting

Elementi chiave per garantire fiducia:

• Informativa chiara: disclosure su asset sottostante, diritti legali, rischio di mercato e costi.
• Audit esterno dell’asset custodito e delle riserve (per token backed assets).
• Meccanismi di fallback: cosa accade se la blockchain ha problemi (freeze, emergency withdraw)?
• Policy di compliance: AML, KYC, sanctions screening integrate on-ramps/off-ramps.

11. Checklist pratica per un emittente (step-by-step)

1. Definizione obiettivo: tipo di asset e mercato target (retail vs professional).
2. Legal structuring: SPV, edible jurisdiction, analisi securities laws e tax.
3. Technology: scelta blockchain, smart contract audit, oracle provider.
4. Custody & custody provider: hot/cold policy, insurance, segregation.
5. KYC/AML & investor onboarding: procedure e documentazione.
6. Prospectus / offering memo & disclosure compliance.
7. Listing/secondary venue: ATS/exchange regolamentato o mercato over-the-counter compatibile.
8. Operational run-book: dividend distribution, corporate actions, reporting, tax withholding.
9. Incident & exit plan: illiquidità, insolvency, token buyback or redemption mechanics.

12. Esempi di piattaforme e operatori (mercato 2023–2025)

Operatori e piattaforme citate frequentemente: Securitize, Polymath, Harbor (storicamente), RealT, ADDX, Tokensoft, Securrency; grandi banche e istituzioni sperimentano soluzioni RWA (JPMorgan, ntf pilots). L'elenco delle piattaforme attive evolve rapidamente. 12

13. Conclusione: opportunità realistiche e cautela

La tokenizzazione ha il potenziale per migliorare accesso, frazionabilità e efficienza di molti mercati. Tuttavia:

• Il valore reale dipende dall'armonizzazione regolatoria e dall’integrazione con infrastrutture tradizionali (custody, settlement, compliance).
• La tecnologia risolve alcuni colli di bottiglia ma introduce rischi nuovi (smart-contract, oracles, sicurezza chiavi private)
• Mercato e liquidità non sono automatiche: servono operatori, regulation-friendly venues e market makers.

Studi OCSE, WEF, IOSCO e le prese di posizione di ESMA e SEC indicano che la tokenizzazione è una tendenza reale ma che richiede prudenza regolatoria per evitare fratture di mercato e rischi per i risparmiatori. 13